賣房不想給仲介賺？4步驟自售房屋流程全攻略：費用表、驗屋重點一次存

許多屋主在賣房時，為了不想被抽成、節省一筆可觀的仲介服務費，會動念挑戰「自售」。雖然少了仲介確實能省下不少錢，但房屋買賣牽涉金額龐大，加上繁瑣的法規與流程，往往讓許多屋主一個頭兩個大。

如果不小心疏忽了某個環節，省下的錢可能還不夠賠！基隆海嗨編輯室特別為大家整理了「自售房屋全攻略」，從交易流程、費用誰該出、到交屋檢查清單，把最複雜的細節簡單化，讓你賣得安心、順利收款。

自售房屋流程全圖解：4大關卡要記牢

房屋買賣主要分為四個階段，這條主軸是交易的核心骨幹，請務必記熟：

1. 簽約：白紙黑字保障權益

雙方談定價格後，通常約1至2週內簽訂契約。

• 重點檢查： 坪數正確性、有無增建、土地分區（住宅／商業／工業）、是否有租約、原屋主抵押設定金額。
• 準備文件： 賣方需備妥土地／房屋權狀、印鑑證明；買方準備身分證、印章、財力證明及簽約金。
• 小提醒： 契約金額建議用「國字大寫」避免爭議。

2. 用印：啟動報稅與貸款

簽約後約1至2週，在地政士（代書）見證下用印。

• 執行事項： 申報稅務（增值稅等）、買方開始跑銀行貸款流程（審查、估價、對保）。
• 時間估算： 銀行申貸約需14至21天。

3. 完稅：繳清稅款準備過戶

用印後約1個月，確認稅單下來並繳款。

• 執行事項： 賣方繳納規費及稅款，買方確認核貸金額並支付一成自備款。
• 小提醒： 務必如實繳稅，保留好所有完稅收據，以免欠稅卡住流程。

4. 交屋：一手交錢、一手交屋

完稅後1週內，完成過戶登記與銀行撥款。

• 執行事項： 點交房屋現況、確認權狀登記正確、結清民生費用（水電瓦斯）。

買方賣方費用誰該出？一張表看懂

自售省下了仲介費，但該繳給政府的稅和給代書的錢可不能少！搞清楚誰該付什麼，才不會在簽約時產生不必要的爭執：

自售保命符：絕對要做「履約保證」

很多自售屋主為了省錢，連「履約保證」的幾千塊手續費都想省，這絕對是大忌！

所謂「履約保證」，就是找第三方銀行機構開立一個「專款專戶」。

• 對買方保障： 錢是匯進銀行專戶，不怕屋主拿了錢不交屋。
• 對賣方保障： 確認尾款都進了專戶，房子過戶給對方才安全，不怕過戶後收不到錢。

編輯室真心話： 詐騙手法推陳出新，在沒有仲介把關的情況下，「履約保證」就是你交易過程中唯一的防護網，千萬別省這筆錢。

錢什麼時候進口袋？撥款時間大公開

• 整體時程： 從簽約到過戶完成，順利的話大約需要 1至2個月。
• 撥款時間： 過戶完成後，銀行大約會在 3至7個工作天內 撥款。
• 最後步驟： 當款項撥入履約保證專戶後，代書就會通知雙方準備交屋。

交屋點交清單：這8點沒看別簽字

交屋是買賣責任的交界點，務必睜大眼睛檢查。特別針對基隆多雨的氣候，第2點要特別注意：

1. 排水系統： 水龍頭開到最大，看排水順不順？有無堵塞？
2. 滲漏水與壁癌（重點）： 基隆潮濕多雨，建議挑選「連日大雨後」或「剛放晴」時驗屋。特別留意窗框角落、天花板、浴室隔間牆，有無深色水痕或油漆剝落的壁癌？
3. 油漆： 牆面塗刷是否平整？
4. 磁磚： 拿硬幣敲敲看地磚、壁磚，聲音是否空洞（膨管）？
5. 水電位置： 確認總電源開關、水表、瓦斯表在哪裡？
6. 社區規約： 管理費多少？社區有哪些特殊規定？
7. 修繕與附贈物： 講好要送的家具在不在？答應要修的地方修好了沒？
8. 鑰匙點交： 大門、信箱等所有鑰匙數量是否吻合？

魔鬼藏在細節裡！交屋前最後提醒

為了避免房子賣了還有收尾不完的麻煩，以下3點請務必再次確認：

1. 費用全結清： 地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、網路第四台費用等，賣方要在過戶前全數繳清。
2. 取回本票（重要）： 簽約時買方通常會開立本票作為擔保，交屋確認無誤、簽署點交證明書後，記得把這張本票拿回來，確保債務關係終止。
3. 收據別亂丟（省稅關鍵）： 賣房時付出的稅費、代書費、甚至之前的裝修費用收據，通通要留好！未來申報所得稅時，這些都能當作「取得成本」來抵稅，丟了就虧大了。

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