銀行鑑價和屋主開價差距過大時，購屋者應該相信誰？

購屋者應優先相信銀行鑑價。銀行鑑價是基於客觀的市場行情、房屋的屋齡、結構及土地價值等因素計算出來的，是金融機構願意承擔的風險價格。屋主開價則可能包含了大量的翻修成本或個人期望值。若開價遠高於鑑價，意味著購屋者需自備極高比例的現金，且房屋的真實市場價值可能被高估。

老屋經過「翻新」或「裝潢」後，銀行鑑價會因此提高嗎？

銀行鑑價通常不會因為翻新或裝潢而大幅提高。銀行主要評估的是房屋的原始屋齡與土地價值。翻新成本（例如室內裝修）多半被視為可移動的資產或折舊快的項目，銀行不會將這些成本全額計入估價。在專業眼中，40年老屋的本質仍是老屋，裝潢只能算是「整形」，不影響其殘值。

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