一名網友在臉書社團「靠北建商2.0」發文，透露自己看中一棟位於基隆、屋齡達40年且已翻新的透天厝，基隆透天屋主開出940萬元的價格。然而，洽詢銀行進行鑑價時，結果卻令人震驚銀行僅願鑑價550萬元，且最高只能貸款七成。巨大的價差讓原PO陷入兩難。貼文一出，立刻引發廣大討論，多數網友幾乎一面倒地勸退，直言：「銀行都不想當盤子，你有比銀行有錢嗎？」
40年基隆透天開價940萬
自備款暴增近600萬 網友驚呼「腦有問題才買」
根據銀行鑑價550萬元、貸款七成的計算，原PO最多只能貸到385萬元。若以開價940萬元成交，扣除貸款後，自備款金額竟高達555萬元，與一般預期的自備款差距甚大。
有網友算完帳後直言：「這樣不就是自備555萬、只能貸385萬，腦有問題才會買吧……基隆耶，就算是翻新，不用幾年就舊了（天然的侵蝕）。」
其他網友也紛紛表示：「你有555萬現金你會去買這個案件？」、「40年都敢賣940萬，整理肯定也是預算考量，不會有多細心」。甚至有人建議，與其將高額頭款投入老屋：「400萬頭款就買新房屋就好，還買什麼40年破房子。」
銀行鑑價才是真實價格？多數網友一致認同
在討論串中，大多數網友都認為銀行鑑價具有客觀依據，較接近市場真實行情。有人認為：「銀行鑑價都有一定的依據，客觀多了。」另一派觀點是：「銀行對錢比任何人都敏銳……別買啊！」更有人反問：「專業人士都說只值550萬元……?」
許多網友將銀行鑑價視為重要的參考指標，提醒原PO：「離鑑價太遠就不用考慮了」、「高於銀行鑑價一律不買」。甚至有人分享銀行朋友的忠告：「鑑價跟開價差太多就不要買了。」
不過，也有少數人持不同看法，認為「銀行的鑑價趕不上現在的房價」，並分享自身購買翻新透天的經驗，強調只要地段、條件合適，且自備款充足，仍可考慮。
老屋翻修≠價值提升 銀行不為「整形」買單
針對屋主聲稱已翻修，為何銀行鑑價仍低，有網友點出銀行評估的關鍵：「翻修的成本通常銀行不會列入鑑價。屋齡40年一般只剩土地的價值。」
更有網友神比喻：「翻修=整形，老太婆整了型就是妙齡少女嗎？老骨頭依舊是老骨頭啊！」強調房屋的本質仍是40年老屋。
同時，不少網友也提醒老屋潛在的風險：「太貴，而且裝潢遮漏水發霉，半年就現形」、「40年了~感覺過不久又要花錢處理漏水」。有人建議，購買老房子自備款最好準備五成，「沒有五成自備款千萬別玩會被銀行害死」。
基隆房市特性需留意 潮濕與順向坡問題
由於該案位於基隆，有經驗豐富的網友特別提醒應注意區域特性。有人直言：「基隆潮濕」、「就算是翻新，不用幾年就舊了（天然的侵蝕）。」
還有網友提醒：「基隆的房子要小心順向坡問題，建議上網查政府公開資訊，包括淹水災情、土石流警戒等都要注意。」
更有網友建議，為求精準應找在地銀行鑑價：「基隆的房子要找基隆的銀行鑑價，如果基隆的銀行鑑價也是550萬，那就是了。」
專家建議：多方比對再出手
綜合網友意見，面對高價差的老屋，購屋者應採取謹慎態度，多找幾家銀行鑑價比對、查詢實價登錄網站，並了解原屋主購入成本與翻修費用，同時評估自備款是否充足，並考量地段未來發展性。
老屋翻新雖然能讓外觀煥然一新，但在專業的銀行眼中，屋齡與土地價值仍是影響鑑價的關鍵因素。網友的幽默建議也成了最終結論：「砍到550萬就可以買」、「叫屋主和銀行先去打一架，誰贏了再說。」
基隆買老屋常見問題FAQs
銀行鑑價和屋主開價差距過大時，購屋者應該相信誰？
購屋者應優先相信銀行鑑價。銀行鑑價是基於客觀的市場行情、房屋的屋齡、結構及土地價值等因素計算出來的，是金融機構願意承擔的風險價格。屋主開價則可能包含了大量的翻修成本或個人期望值。若開價遠高於鑑價，意味著購屋者需自備極高比例的現金，且房屋的真實市場價值可能被高估。
老屋經過「翻新」或「裝潢」後，銀行鑑價會因此提高嗎？
銀行鑑價通常不會因為翻新或裝潢而大幅提高。銀行主要評估的是房屋的原始屋齡與土地價值。翻新成本（例如室內裝修）多半被視為可移動的資產或折舊快的項目，銀行不會將這些成本全額計入估價。在專業眼中，40年老屋的本質仍是老屋，裝潢只能算是「整形」，不影響其殘值。
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- 責任編輯：Zoe Chou
- 核稿編輯：Alin Liao
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