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基隆都更進度緩慢?基隆山坡地,大型機具難以進入,誘因不足建商整合意願低!

Cathy Chen by Cathy Chen
2022 年 9 月 19 日
in 房產, 生活, 編輯專題
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走在基隆街邊,不時會留意到房屋外牆磁磚脫落,甚至牆壁出現裂痕的情況,而基隆老舊住宅林立,但都市更新速度卻相對緩慢,連建商都表明,暫無進場整合意願,房仲業者蘇容豎表示,這主要是因為基隆都更的「效益」較低。

本文重點
  1. 基隆都更進度緩慢
    • 基隆屋齡平均逾33年 都更效率敬陪末座
    • 建築老舊引發安全疑慮 選舉年「都更」再成話題
    • 巷弄狹窄樓梯多 大型機具難進入,重建後通車族不買單
    • 居民都更配合度成政府難題 大屋包小屋房價落差加劇

基隆都更進度緩慢

基隆屋齡平均逾33年 都更效率敬陪末座

基隆都更進度緩慢
圖片來源:基隆海嗨編輯室攝影

基隆市在日治時期曾是發展重鎮,因此有多數建築是從當時保留至今;根據基隆市房屋稅籍統計資料,截至今年第2季,基隆平均屋齡達33.21年,約8.1萬的住宅屋齡在30年以上,佔整體的48.6%。

不過,根據內政部營建署公布數據,截至今年8月底,基隆市「已核定都更案」有4件、「危老重建計畫核准案件」有10件,合計僅14件「老屋重建計畫」成行,在北北基桃四座城市中,基隆都更速率敬陪末座。

建築老舊引發安全疑慮 選舉年「都更」再成話題

圖片來源:基隆海嗨編輯室攝影
基隆都更進度緩慢
圖片來源:基隆海嗨編輯室攝影

今年恰好碰上選舉年,都更和老屋重建議題再度浮出水面,而一般民眾可能會認為,只要房屋老舊,就能申請重建,甚至「免費」換屋,但其實並不是想要都更,就能夠都更!這些建築必須坐落在地方政府劃定的「都市更新地區」或「都市更新單元」內。儘管基隆市政府已經劃定了都市更新地區,加上民間也有成立「危老重建推動工作站」,但以現況來說,基隆老屋重建似乎難推動,且面臨多項考驗。

目前都更形式分為三種,包括公辦都更、民辦都更,以及自辦都更,其中民眾較常接觸到的類型屬於「民辦都更」,也就是由「建商」擔任都更負責者,主導整合開發、與地主協議分配比例等等,建商的進場意願就成了決定都更是否順利的關鍵之一。

巷弄狹窄樓梯多 大型機具難進入,重建後通車族不買單

基隆老屋重建
圖片來源:基隆海嗨編輯室攝影

有基隆在地建商分析,從商業角度而言,要滿足土地容積率、建蔽率、獎勵值等誘因,建商才有意願進場整合,但基隆市目前獎勵補助措施不夠積極,業者難以起心動念。另外,建商也提到,基隆有多半土地屬於「山坡地」,要施工整建,必須符合相關法規;且許多老公寓沿山而建,巷弄狹窄,甚至沒有直接聯外道路,大型機具難進入,除非是大型的都更,也就是鄰近所有的房屋都要重建,否則對建商而言,吃力不討好。

俗話說「賠錢生意沒人做」,這也反映在基隆都更計畫之中,房仲業者蘇容豎認為,最直白的問題就是「都更後能賺回多少錢?是否合乎效益?」前述提到的山坡地重建,即便建好新屋,卻也因缺乏對外道路,影響開車族買房意願,導致房屋難以銷售,造成建商花費的成本白白損失,無法回收利潤,勢必就不想參與都更。

居民都更配合度成政府難題 大屋包小屋房價落差加劇

圖片來源:基隆海嗨編輯室攝影

另外,都更、危老重建最大的問題在「整合」,也就是所謂「釘子戶」問題,建商主導的民辦都更,或是危老重建,都需要事先取的住戶同意,但有不少民眾因為對住家有感情,加上不滿分配比例,不願意配合。在不強行拆屋的情況下,老舊房屋與旁邊的新案大樓沒有完成整合,容易出現大屋包小屋、凌亂的市景,這也是地方政府頭痛的難題之一。

至於民眾不願配合都更、危老重建,導致自家住宅與周圍房屋「屋況落差極大」,則是民眾需要思考的問題,雖然能夠保留自己的祖厝,但無法確保未來是否會想要脫手,或子女是否會想要轉賣。那這些沒有整合成功的房屋,未來是否還有重建的機會呢?由於基地面積太小,重建的困難度高,錯過和隔壁大樓一起都更的機會,幾乎可以說是「後悔也來不及」。

從政府、產業和民生三方面來看,都有各自的難處與必須深思的問題,如何在這之間,取得老屋重建的共識,是目前基隆面臨的最大考驗。


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  • 責任編輯:Cathy Chen
  • 核稿編輯:Alin Liao

 

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Tags: 危老重建基隆建商房仲老宅重建都市更新都更
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#台馬異國婚姻 #被兩隻浪貓選中的奴才 #常在球場出沒的籃球少女 半宅、半陽光的書蟲 來基隆旅遊後 喜歡到直接定居

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