基隆都更進度緩慢？基隆山坡地，大型機具難以進入，誘因不足建商整合意願低！

走在基隆街邊，不時會留意到房屋外牆磁磚脫落，甚至牆壁出現裂痕的情況，而基隆老舊住宅林立，但都市更新速度卻相對緩慢，連建商都表明，暫無進場整合意願，房仲業者蘇容豎表示，這主要是因為基隆都更的「效益」較低。

#基隆屋齡平均逾33年 都更效率敬陪末座

基隆市在日治時期曾是發展重鎮，因此有多數建築是從當時保留至今；根據基隆市房屋稅籍統計資料，截至今年第2季，基隆平均屋齡達33.21年，約8.1萬的住宅屋齡在30年以上，佔整體的48.6％。

不過，根據內政部營建署公布數據，截至今年8月底，基隆市「已核定都更案」有4件、「危老重建計畫核准案件」有10件，合計僅14件「老屋重建計畫」成行，在北北基桃四座城市中，基隆都更速率敬陪末座。

#建築老舊引發安全疑慮 選舉年「都更」再成話題

今年恰好碰上選舉年，都更和老屋重建議題再度浮出水面，而一般民眾可能會認為，只要房屋老舊，就能申請重建，甚至「免費」換屋，但其實並不是想要都更，就能夠都更！這些建築必須坐落在地方政府劃定的「都市更新地區」或「都市更新單元」內。儘管基隆市政府已經劃定了都市更新地區，加上民間也有成立「危老重建推動工作站」，但以現況來說，基隆老屋重建似乎難推動，且面臨多項考驗。

目前都更形式分為三種，包括公辦都更、民辦都更，以及自辦都更，其中民眾較常接觸到的類型屬於「民辦都更」，也就是由「建商」擔任都更負責者，主導整合開發、與地主協議分配比例等等，建商的進場意願就成了決定都更是否順利的關鍵之一。

#巷弄狹窄樓梯多 大型機具難進入，重建後通車族不買單

有基隆在地建商分析，從商業角度而言，要滿足土地容積率、建蔽率、獎勵值等誘因，建商才有意願進場整合，但基隆市目前獎勵補助措施不夠積極，業者難以起心動念。另外，建商也提到，基隆有多半土地屬於「山坡地」，要施工整建，必須符合相關法規；且許多老公寓沿山而建，巷弄狹窄，甚至沒有直接聯外道路，大型機具難進入，除非是大型的都更，也就是鄰近所有的房屋都要重建，否則對建商而言，吃力不討好。

俗話說「賠錢生意沒人做」，這也反映在基隆都更計畫之中，房仲業者蘇容豎認為，最直白的問題就是「都更後能賺回多少錢？是否合乎效益？」前述提到的山坡地重建，即便建好新屋，卻也因缺乏對外道路，影響開車族買房意願，導致房屋難以銷售，造成建商花費的成本白白損失，無法回收利潤，勢必就不想參與都更。

#居民都更配合度成政府難題 大屋包小屋房價落差加劇

另外，都更、危老重建最大的問題在「整合」，也就是所謂「釘子戶」問題，建商主導的民辦都更，或是危老重建，都需要事先取的住戶同意，但有不少民眾因為對住家有感情，加上不滿分配比例，不願意配合。在不強行拆屋的情況下，老舊房屋與旁邊的新案大樓沒有完成整合，容易出現大屋包小屋、凌亂的市景，這也是地方政府頭痛的難題之一。

至於民眾不願配合都更、危老重建，導致自家住宅與周圍房屋「屋況落差極大」，則是民眾需要思考的問題，雖然能夠保留自己的祖厝，但無法確保未來是否會想要脫手，或子女是否會想要轉賣。那這些沒有整合成功的房屋，未來是否還有重建的機會呢？由於基地面積太小，重建的困難度高，錯過和隔壁大樓一起都更的機會，幾乎可以說是「後悔也來不及」。

從政府、產業和民生三方面來看，都有各自的難處與必須深思的問題，如何在這之間，取得老屋重建的共識，是目前基隆面臨的最大考驗。

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