2025房市創35年最大跌幅！基隆房市買氣近乎腰斬，年減43.5%六都外重災之首

「金龍海嘯」徹底冰封台灣房市。根據內政部最新數據，2025年全台買賣移轉棟數僅26.13萬棟，不僅較前一年（35.05萬棟）劇減25.5%，創下近九年新低，其衰退幅度更是自1991年有統計以來最慘重的一次，是貨真價實的「史上最大跌幅」。這個數字在歷史長河中，也僅次於2016年房地合一稅上路（24.5萬棟）與2001年網路泡沫（25.9萬棟），位列史上第三低。

然而，這冰冷的總量數字背後，掩蓋著一個更令人心驚的事實：真實的市場，比檯面數字顯示的還要寒冷。

2025房市交易量創35年最大跌幅

虛假的繁榮：被「交屋潮」撐起的26萬棟

26萬棟，這個看似勉強守住的關卡，其實充滿水分。信義房屋企研室專案經理曾敬德直言，2025年的移轉數據中，包含了近年來最大量、高達17.7萬棟的預售屋完工「第一次登記」。

這意味著，這些交易並非2025年新產生的買氣，而是兩、三年前房市狂熱期所簽下的預售契約，在2025年工程完工後才履約登記的「舊帳」。若扣除這波交屋潮，真正反映當下市場買氣的中古屋交易量，其實比26萬棟還要嚴峻得多。市場的寒意，遠比總數看起來刺骨。

重災區與唯一綠洲

這場冰風暴席捲全台，無一縣市倖免，但受創程度卻有天壤之別。

重災區「腰斬」

基隆市與新竹市成為兩大重災區，年減幅分別高達 43.5% 與 42.2%，買氣近乎腰斬。專家分析，這兩個城市在2024年都有大量指標案交屋推高基期，一旦市場反轉，其機能劣勢（基隆）或高房價抗性（新竹）便瞬間凸顯，導致買盤急速冷凍。

六都全面失守

六都交易量全數衰退，尤以過去幾年火熱的南台灣跌勢最猛。高雄市年減 31.0%，台南市年減 28.8%，顯示產業話題退燒後，市場回歸基本面。桃園市年減18.0%，是六都中表現相對穩健者。

唯一的例外

全台一片慘綠中，只有金門縣逆勢微幅成長約1%，成為唯一的「活口」。而連江縣（馬祖）全年僅成交14件，平均一個月僅一件多，市場近乎停滯。

史上最嚴打房與脆弱信心

這場量能「斷崖式下墜」的根源，直指2024年9月央行祭出的第七波選擇性信用管制。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，此波管制搭配銀行房貸「滿水位」的緊縮效應，精準打擊了買方信心，力道被形容為「前無古人、後無來者」的史上最嚴打房。

市場結構的徹底改變：

• 唯一支撐：僅剩受「新青安房貸」政策保障的單一自住族，成為市場上幾乎唯一的支撐買盤。
• 全面熄火：豪宅客、換屋族、投資客等其他買盤，在貸款嚴格限制下幾乎全面熄火，導致交易量難以擴張。

窒息量 vs. 硬挺價

儘管交易量已進入「窒息期」，但一個矛盾的現象仍在持續：房價修正幅度並不明顯。賣方因過去幾年資金充沛、且成本居高不下（如營建成本、土方問題），普遍存有惜售心態；買方則期待價格有感下修。這種買賣雙方對價格的認知鴻溝，使市場陷入「量縮價緩跌」甚至「價量背離」的僵持格局。

展望2026年，房市將在冰層下尋找解凍的契機。

專家普遍認為，在經歷外力導致的巨幅量縮後，隔年市場有機會緩慢築底。觀望已久的遞延性買盤，可能在價格趨於穩定後逐步回籠。但復甦的關鍵鑰匙，仍握在政策手中。

2026年下半年，幾項重大政策因素將逐漸明朗：新青安貸款是否延續、年底大選的房市政見、以及央行是否檢討信用管制措施。這些都將是市場能否迎來轉機的觀察重點。

在低量市場中，買方選擇增多，對於財務穩健、信用條件佳的購屋者，此時與急需周轉的賣方議價，有機會談到過去多頭市場中難以想像的價格空間。

一個時代的結束與開始

2025年的數據，正式為2019年以來的房市多頭畫下了句點。未來的房市不再是「房價會不會跌」，而是在這樣的新常態下，我該如何做出最適合自己人生的居住選擇。

【94M傳媒】授權轉載　原文刊自【2025年成交26.1萬戶：史上第三低量，17.7萬預售屋第一次登記】

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