近期股市波動加上房貸利率持續攀升，讓不少利用槓桿操作的購屋族感到壓力倍增。根據最新數據，2025 年新增房貸利率已站上 2.44%，創下金融海嘯後新高。
在這樣的環境下，近日PTT「home-sale」版一篇關於「房貸寬限期將至，股息覆蓋房貸策略」的請益文，引發了對於資產配置的深度討論。對於許多正在享受寬限期紅利，卻忽略後續還款壓力的購屋族來說，這是一堂必修的財務課。
寬限期倒數「股息養房」行不行？
年收250萬家庭的真實焦慮：股息養房 vs. 現金流保衛戰
討論串起因於一名網友求助，表示夫妻年收約 250 萬元，目前持有高股息 ETF（如 0056、00878），每月股息約 4.6 萬元，剛好能「完全覆蓋」寬限期內的 4.5 萬元房貸利息。
然而，眼看寬限期即將在明年四月到期，若無法展延，月繳金額將瞬間翻倍至 9 到 10 萬元。原 PO 擔憂，若繼續維持高比例的股票配置是否太過激進？是否該為了現金流保留更多現金？這個案例反映了許多「股房雙棲」族群的共同隱憂。
關鍵論戰：高利時代，該留現金流還是還本金？
針對原 PO 的困境，PTT 資深鄉民與房產專家提出了兩大核心觀點，值得讀者借鏡：
1. 股息養房的風險：現金流不等於獲利
部分觀點認為「股息覆蓋房貸」往往只是一種心理帳戶的迷思。鄉民犀利指出，在房貸利率突破 2.4% 的當下，如果你的投資組合（如高股息 ETF）沒辦法保證長期穩定且高於房貸利率的報酬，那麼「借錢買股」其實是在承擔額外風險。一旦股市回檔或配息縮水，就可能出現資金缺口。
2. 還本金是「儲蓄」不是「費用」
這是許多首購族最容易誤解的觀念。有資深投資人強調，償還房貸本金其實是「把錢存在房子裡」，等同於資產的累積，並非被銀行「吃掉」。
尤其在目前銀行鑑價保守、轉貸與增貸難度提高的背景下，提前還款（減債）反而是一種穩健的防禦性策略。降低每月的本息攤還壓力，遠比追求不穩定的股息現金流來得安全。
市場警訊：轉貸變難，寬限期展延恐碰壁
房貸成數創新低：轉貸大不易，準備補足差額
除了觀念之爭，客觀的市場環境也不容樂觀。根據經濟日報報導，受限於央行第七波信用管制與銀行放款水位，目前房貸成數中位數已降至 77.37% 的歷史低點。
這意味著，當寬限期結束，購屋族若想透過「轉貸」來延長寬限期，可能會面臨成數不足（需補足差額）或利率更高的窘境。因此，專家建議購屋族應提早半年進行財務健檢，切勿等到最後一刻才發現無法展延。
給高利時代購屋族的建議
對於基隆的購屋族來說，雖然我們的總價相對雙北親民，但在規劃財務時，仍應以「本息攤還」的金額作為評估標準。切勿過度依賴「股息養房」或賭「寬限期能無限展延」，在高利率時代，降低槓桿、保留彈性，才是長治久安之道。
房貸理財常見問題FAQs
房貸寬限期結束，如果還不出本金怎麼辦？
常見做法有：1. 向原銀行申請展延寬限期（但目前受限於央行信用管制，難度變高）；2. 轉貸至其他銀行（需注意轉貸成本與新利率）；3. 賣股還款降低本金。建議提早半年與銀行確認。
什麼是「股息養房」？真的可行嗎？
指利用股票配發的現金股利來支付房貸本息。可行，但要注意風險：若房貸利率（如 2.5%）高於股息殖利率，或是股價下跌侵蝕本金，就會產生財務缺口。在升息循環下，此策略風險較高。
為什麼現在房貸利率變高了？
根據 2025 年最新統計，因應央行升息與管控，新增房貸利率平均約在 2.44% 左右，創下金融海嘯以來的新高。這意味著借錢買房的成本比三年前（1.31%）高出許多。
還房貸本金有什麼好處？
1. 減少總利息支出；2. 增加房屋淨值（資產）；3. 降低每月還款壓力。在投資環境不明朗時，還本金是相對穩健的理財選擇。
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