基隆鄰居欠電梯費3.7萬！網友獻計「惡鄰條款」強制驅離，吳恆輝律師揭：風險高恐觸法

基隆一名網友日前在臉書「基隆人日常社團」發文抱怨，同棟6樓住戶積欠電梯維護費長達數年，累積金額高達37,800元，導致其他住戶無法使用電梯，讓大家天天爬樓梯爬到腿軟。文章一出，立刻引發廣大討論，網友們紛紛化身「正義使者」，提出各式各樣的「技術制裁」建議，從「斷訊、拔PIN」到「惡鄰條款驅離」，方法五花八門。

大樓「惡鄰條款」能驅離欠費戶嗎？

3.7萬電梯費誰付？斷訊、驅離都NG

據網友貼出的欠費通知單顯示，該住戶從民國111年7月至114年8月，共計38個月未繳納電梯維護費，每月900元，欠款總額達到37,800元。面對這種惡鄰居行徑，網友們怒不可遏，紛紛留言獻策，有人建議「把停6樓的訊號切掉，直到繳費為止」、「請電梯公司將6樓插pin拔除」，甚至有人提議「簽署惡鄰條款，請法院強制驅離」。

不過，這些看似能「大快人心」的辦法，在法律上真的可行嗎？為此，基隆海嗨編輯室特別諮詢基隆在地律師恆嵂聯合法律事務所所長吳恆輝律師，為大家解析其中潛藏的法律風險。

技術制裁？律師：違法風險高，恐觸刑責

針對網友們提出的各種「技術性」制裁手段，吳恆輝律師明確指出，這些做法的法律風險極高。他解釋，電梯屬於社區的「公共設施」，《公寓大廈管理條例》明文規定，所有住戶都擁有使用權，即便有住戶欠費，其使用權利也不能被任意剝奪。

吳恆輝律師進一步說明，目前法院實務上，絕大多數的判決都認為，即使住戶欠繳費用，也不一定能直接剝奪他們使用公共設施的權利。如果要限制欠費住戶使用公共設施，必須先在社區規約或經區分所有權人會議做出明確的決議，而且限制的範圍也僅限於「非必要設施」。

律師舉例，像是大樓門廳這種住戶必經的道路，絕對不能限制欠費住戶通行。因此，像電梯這種攸關住戶基本通行權益的設施，想完全限制使用，在法律上恐怕很難站得住腳。

惡鄰條款驅離？律師：想像比現實更美好

不少網友提出以「惡鄰條款」強制驅離欠費住戶，對此，吳恆輝律師直言：「這真的只是想像比現實美好！」

吳律師解釋，《公寓大廈管理條例》確實有規定，若住戶積欠應分擔的費用，確實有被強制驅離的可能性。但並非單純欠繳就能直接驅離，條例規定必須是「欠費，且經強制執行後再次積欠金額達其區分所有權總價的百分之一」，才有權向法院訴請強制驅離。

更重要的是，房屋涉及憲法保障的「住居權」基本人權，因此法院在審理強制驅離案件時，標準非常嚴格。吳律師表示，實務上強制驅離通常是針對暴力滋擾、違法營業、長期破壞安寧等嚴重情事，單純積欠管理費，很難構成驅離的理由。

如何合法追討欠費？成立管委會建立制度是解方

面對欠費問題，吳恆輝律師認為，關鍵在於建立健全的社區管理制度。他建議，社區應該成立管理委員會，並訂定完善的規約，明確規範管理費的繳納期限，以及遲繳應負擔的遲延利息或違約金，甚至可以將訴訟產生的律師費等費用，也明定由欠費住戶負擔。

此外，吳律師也提醒，社區規約可以約定，當欠費達到一定金額或經催告仍不繳納時，可以直接在社區內公告欠費住戶，透過「道德壓力」來促使對方繳費。

至於如何合法追討欠費，吳恆輝律師提供了四個明確的法律步驟：

1. 第一步：申請支付命令
2. 第二步：訴請法院判決
3. 第三步：取得執行名義後，聲請強制執行，甚至拍賣欠費住戶的房子。
4. 第四步：建立完善的催收SOP

吳律師特別強調「時效」的重要性。他經手過許多社區欠繳管理費的案件，發現許多管委會對欠費住戶「睜一隻眼閉一隻眼」，導致欠費時間超過五年。根據現行法律，欠繳管理費的請求時效是五年，一旦超過，就產生法律上的時效消滅問題。

因此，律師建議，社區管委會應建立明確的標準作業程序（SOP），例如欠費多久後發出電話或信件通知？多久後寄發存證信函或律師函？多久後進入法院程序？所有時間點都應有明確的規劃。

總結：別想「技術制裁」，制度才是王道！

最後，吳恆輝律師歸納了三大重點：

• 切斷電梯、拔PIN等技術手段：法律風險高，切勿輕易嘗試。
• 欠費不等於惡鄰：單純欠費很難構成強制驅離的理由。
• 最佳解方：成立管委會，建立完善的規約和欠費追討SOP，透過合法途徑解決。

比起以牙還牙的「技術制裁」，透過合法且有制度的途徑來解決，才是最根本的長久之計。

本文內容僅供參考，如有相關法律問題，建議諮詢專業律師。

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