低首付吸買氣！基隆建案「美麗上城」躍升全台第9，投資客湧入在地人恐買不起家鄉房！

2024年全台預售屋市場交易活躍，根據永慶房產集團統計，基隆市暖暖區的「美麗上城」以561件成交量名列全台前十大熱銷建案，排名第九，平均單價47.1萬元，總交易金額1309億元。然而，這波熱銷潮背後，基隆房市看似「黑馬」崛起，但熱銷背後的結構性因素、區域發展現況，以及對在地居民的影響，值得進一步分析與探討。

基隆建案「美麗上城」熱銷背後真相

真需求還是行銷操作？

「美麗上城」位於基隆市暖暖區，主打「20分鐘車程抵達南港及內湖」的交通優勢，吸引不少雙北就業族群購屋。從數據來看，該建案2024年成交量達561件，平均單價47.1萬元，相較於雙北地區動輒70萬以上的單價，確實具備價格競爭力。

交通優勢真假難辨

然而，這一交通優勢的說法值得商榷。國道一號與台62交流道在尖峰時段經常壅塞，實際通勤時間可能遠超20分鐘，過於簡化的行銷話術，可能讓購屋者對通勤便利性產生不切實際的期待。

誰在買「美麗上城」？

此外，該建案的熱銷可能並非完全反映自住需求。根據內政部資料，基隆市2023年平均家庭年收入約90萬元，以「美麗上城」47.1萬元的單價計算，一戶30坪的住宅總價約1413萬元，約為家庭年收入的15倍，遠超一般建議的房價收入比（約8-10倍）。

這顯示該建案的價格對部分在地居民而言並非真正「親民」，購屋主力可能以中高收入族群或外來投資客為主。建商主打低首付方案雖刺激成交量，但也可能吸引投機資金進場，進一步推高房價，對在地居民的負擔形成壓力。

暖暖區的發展瓶頸：基礎建設能否跟上腳步？

生活機能還在起步

雖然「美麗上城」周邊有暖暖運動公園與基隆河沿岸休閒空間，但醫療、教育與商業資源仍顯薄弱。隨著該建案等新案陸續完工，人口快速增加可能對當地交通、停車位與公共服務造成壓力。

然而，基隆市政府近年推動的輕軌計畫與基隆港周邊再造多數仍停留在規劃階段，短期內難以顯著改善暖暖區的現況。這種「先賣房、後建設」的模式，恐怕忽略了基礎建設落後對居民生活品質的潛在影響。

房價上漲的連鎖效應

更值得注意的是，基隆房價近年因預售建案進場而有所上漲。「美麗上城」47.1萬元的單價已高於暖暖區過去的老屋成交均價（約30-35萬元），可能連帶推升周邊房價與租金，對收入有限的在地居民造成生活成本壓力。房市熱度若持續升溫，供需失衡與價格過熱的風險可能浮現。

全台預售市場觀察：過熱現象需謹慎看待

從全台範圍來看，2024年預售屋市場整體交易活躍。高雄市三民區的「孟學苑」以906件成交量位居第一，平均單價43.5萬元，總交易金額1298億元；嘉義縣朴子市的「Ai世界城」以795件成交量排名第二，平均單價33.5萬元。

低首付的雙面刃及

低首付方案是許多建案熱銷的推手，但這把雙面刃也可能傷人。銀行房貸政策趨嚴，加上利率可能上升，過度依賴貸款的購屋者未來壓力不小。一旦市場降溫，投資客撤離，建案滯銷和房價下跌的風險，可能讓自住族成為最大受害者。

供需平衡的挑戰

值得一提的是，全台預售市場的熱潮中，低首付方案雖短期內刺激成交量，但也可能加劇購屋者的財務風險。尤其在當前銀行房貸緊縮與選擇性信用管制政策下，過度依賴貸款購屋的族群，可能在未來面臨利率上升或房價波動的壓力。建商與政府應更審慎評估此類行銷策略的長期影響。

對於購屋族群來說，在這波熱潮中保持冷靜，避免被「低首付」與「未來潛力」的行銷話術沖昏頭，才是明智之舉。基隆房市是否能真正迎來永續發展，仍需時間檢驗。

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